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【实用】企业经营风险防范——物权防范提醒

来源:成都市中级人民法院、泰和泰律师 作者: 时间:2017/2/20 16:20:17

企业设立之初,就得面临物权、债权的合理处置及股权结构的合理设计,在企业经营阶段,还有外部交易、内部用工风险的合理规避等诸多不可忽视的法律细节需要权衡和考量。成都市中院近期为企业量身定制了《防范企业经营法律风险的80项》,小编对此进行了简化和编辑,并将逐步分享给各位,尽请期待!本期,我们一起来看看企业物权方面值得大家注意的这十条提示:



1.不动产登记

企业取得土地、房屋等不动产,应当办理登记,取得不动产权属证书(“房产证”)。仅有“内部协议”,恐不受法律保护,可能给您的企业带来很大的风险。


2.产权调查

购买或接受他人以不动产投资时,应当仔细审查产权是否清晰、有无争议、是否存在担保等其他物权。可要求所有人协助您到登记机关查询,交易金额较大的不动产,还可委托律师行尽职调查。避免您陷入纠纷,带来财产损失。


3.预告登记

按揭购买商品房时,建议您及时申请预告登记。且在能够进行不动产登记起三个月内向登记机关办理所有权登记;否则,如他人进行了登记或担保,您将无法按合同获得该房产。


4.小心“小产权房”

通过买卖、以物抵押的方式取得土地使用权、房屋时,应审查是否为集体土地使用权,或是否为在集体土地上修建的房屋(俗称“小产权房”)。除法律另有规定外,您与他人签署的有关集体土地使用权、买卖小产权房或以物抵债协议均无效。


5.违法建筑

对于无核准审批建造的房屋(除历史形成的合法建筑外),通常属于违法建筑,既可能面临该建筑被拆除而无法获得补偿的风险,也要承担违法建筑因质量安全、消防安全引发的人身伤亡、财产损失的巨大风险,请您务必慎重。


6.及时交付动产

企业动产权利凭证应当妥善保管,并及时办理交付手续,实际占有动产。对于法律规定需要办理登记的船舶、航空器、机动车等特殊动产,应当及时办理变更登记,以避免发生权属争议的风险。


7.矿业

如依法取得探矿权、有建设项目立项,可要求建设企业委托具备资质的地质勘查单位对建设项目是否对矿产资源构成压覆进行地质调查,并要求建设企业向省级国土资源部门审评中心对是否构成压覆进行评审;对构成压覆矿产资源的,您作为矿业权人可要求建设单位在压覆范围内赔偿您相应的损失。


8.抵押登记

如您业务需要对方提供抵押担保,建议在签署抵押合同时立即与您的客户到相关部门办理登记手续。仅有抵押合同而未办理登记,将可能不享有抵押权或者抵押权不能对抗他人在抵押物上设定的权利。同时,请在主债权诉讼时效期间届满前行使抵押权,否则您的抵押权可能得不到法院保护。


9.股权质押

办理质押担保时,建议您在签合同的同时立即办理权利凭证的交接手续。仅凭合同而没有实际占有质押物件的,法院将不认可该质押权。如以转让股权或商标专用权、著作权中的财产出质的,签合同后建议您立即向证券登记机构或相应知识产权管理部门办理出质登记手续。


10.法院特别程序通道

债务人到期未履行债务,可到担保财产所在地或者担保物权登记地的基层人民法院通过实现担保物权特别程序,高效维权。